住宅系情報サイトや雑誌でよく見かける新築VS中古の対決。対決までしなくていいとも思いますが、住まいに何を求めるか求めないか、みなさんそれぞれの価値観があると思います。円安や物価高、住宅価格も次第に高くなってきましたが、実際に広島ではどの程度の差があるのか、ポータルサイトSUUMOさんのサイトから、広島のエリア別にマンション価格を比較してみました。

※近しい立地で70㎡程度の価格で比較

□南区宇品エリア

○新築

-ヴェルディタワービレッジ宇品：3578万円～4028万円

-コンツエルトスクエア宇品御幸：3980万円～4280万円

○中古（築年）

-ヴェルディ宇品東（1995）：2480万円

-フローレンス宇品神田（2016）：3980万円

□中区

○新築

-ザタワーレジデンス広島富士見町：4678万円、4818万円

-ソシオ舟入川口：4090万円

○中古（築年）

-アーバンビュー舟入南（2009）：3580万円

-サーパス舟入通り（1995）リフォーム済：3288万円

□東区エリア

○新築（調査時はこの1件しかありませんでした）

-ヴェルディステーションテラス：3098万円～4168万円

○中古

-ヴェルディ牛田新町（2010）：3180万円

-クレアコート牛田本町（2009）：3950万円

□西区エリア

○新築

-パークナード井口：4240万円

-ロイヤルシティビュー庚午南：4400万円～4550万円

○中古

-ロイヤルアーク庚午（1995）：2880万円

-フローレンス井口（1997）：2100万円

いかがでしょうか？新築物件はほとんどが4000万くらいから4500万円程度で、1990年代の物件とは1000万～1500万円程度の差がありました。2010年以降の築10年以内のような物件は新築とほぼ同じか、立地や面積によっては、新築よりも高い価格で掲載されていました。価格という面でみて、リノベーションのことを考えると、スケルトンリノベーションした場合に70㎡程度だと1200万円前後の費用がかかるので、新築よりも抑えめにしようと思えば1990年代が良いかもしれませんね。

リノベーションに向いている向いていないの判断は、人それぞれ希望する条件が異なるので、一概には言えませんが、
ただ、マンションで言えば、階数や角部屋か中部屋か、既存の作り方などによって、できること、できないことがあります。

それぞれの項目ごとに整理します。

■階数について
1階や２階でも下が駐車場やエントランスの部屋は、管理規約に規定されているL-45の遮音性能を有するフローリングの施工について、緩和される場合があります。下に居室がないので、遮音性能が足りなくてもさほど気にはならないのですが、遮音性能のないフローリングなどを施工する場合は念のため管理組合に問い合わせて、許可を得る必要があります。
次に最上階は天井裏に断熱材が貼ってある可能性があるので、その場合は天井を撤去して、弊社の事例にあるようなコンクリート現しは無理な施工となります。
中間階は、天井を撤去することも可能ですが、そうすると意匠的には良いのですが上階の方の音が聞こえやすくなるのがデメリットです。
コンクリート現しにすると寒くないですか？と良く聞かれますが、中間階であれば、見た目に寒く感じるかもしれませんが、さほど関係ありません。細かいことを言えば、天井を撤去することで体積は増えるのでｴｱｺﾝなどの空調効率は天井ありより落ちます。

■角か中部屋か
一般的なマンションの作りとして、長方形（矩形）の平面形状であれば、当然に両端が角部屋、あとは中部屋となります。角部屋はよく4LDKで85㎡以上くらい、中部屋は65～70㎡くらいで作られています。角部屋は多くは3方に開口（窓）があったり、眺望をよくするために開口面積も大きかったりするので、開放的な作りになっていますが、逆に壁がない分、リノベーションする時に窓の位置が変えられないので、思うように壁の位置を決めれません。また、最近はTVも大型化し壁掛けを希望される方も多いのですが、そのような壁がなかったりします。中部屋の場合は、お隣さんとの境の壁が両側にあるので、そういう意味ではリノベしやすいです。

■直クロス貼の天井か
既存がコンクリート直にクロスを貼ってあると、それ以上に天井は上がりません。２重に組まないと電気の位置を変える場合は、配線を隠すための配管も見えてきます。弊社の事例ではその配管はあえて見せていることが多いですが、そのあたりはお好みで検討ですね。

■直貼りフローリングか２重床か
リビングや居室はコンクリート直にフローリングを貼ってある物件が多いですが、その場合は同じように直貼用のフローリングをはるか、無垢のフローリングを貼りたい場合は２重床（遮音性能有）の施工をして貼ります。後述の２重床は約１０㎝程度上がるので、天井が上がらない場合だと、天井高さが１０㎝程度低くなることになります。

■キッチンを対面にできるか
これは給水給湯管・排水管経路がどのようになっていて、それをどのようにするか？配管を隠すために床を上げても良いか？など、少し難しいので念のため弊社にお問合せください。

■水廻りは動かせるか
浴室やトイレ・洗面も給水給湯管・排水管経路に左右されます。動かせる場合もあれば、動かせない場合もありますし、既存がバリアフリーにできていると、動かすことで床上げをする必要が出てきて、リノベ後に逆にバリアフリーにならなくなる場合もあります。要注意なので、弊社にお問合せください。

■追炊き給湯器にできるか
給湯器は古い場合だと、湯張りや差し湯専用だったり、そもそも蛇口を開いて、お湯がたまったらお風呂まで蛇口を閉めにいかないといけなかったり。今や家族でお子さんとご主人の入浴の時間帯が大きくずれる家庭も多く、追炊きを望まれる方も多いです。これもできる場合とできない場合とあります。基本的には既存の機能は当然できて、新しい給湯器に取替えることは可能です。ただ追炊きとなると配管経路を増やさないといけないので、壁に穴あけが必要な場合もありますので、基本的には管理組合に施工可否の確認を要します。

■IHｺﾝﾛにできるか
既存がガスコンロの場合、IHに変更するとなると、電気容量の問題があります（個別と全体の共用）簡単にできそうなイメージがありますが、意外と無理な場合もあるので、弊社にお問合せください。

■壁式構造とラーメン構造
壁式構造のマンションは、5階建て以内でEVのないような物件でその構造形式がとられています。読んで字のごとく壁で地震に耐えうるように設計されているので、居室内にもコンクリート壁が多く、壊すことができません。間取りは既存のままに、それをいかに活用していくかを考えていくことになります。ラーメン構造は柱と梁で6階建て以上ではほとんどこの構造方法です。この場合は専有部分の壁はほとんどが壊せるので、いわゆるスケルトンにしてリノベーションすることに向いています。

弊社にてリノベーションしました物件の賃貸入居者募集を開始します！

【RENOVATION MANTION 】＠横川

※募集は終了いたしました。ありがとうございました。

《物件概要》

【建物名】バルミーパーク横川

【賃料条件】 9.8万円

礼金：1ヶ月 / 敷金：2ヶ月 / 保証会社加入必須

【所在地】広島市西区横川町3

【交通】JR山陽本線「横川」 歩6分/バス停「横川三丁目」停歩3分

【構造】鉄骨鉄筋コンクリート造

【階/階建】2階/地上13階建

【築年月】1984年6月

【専有面積】77.67㎡（壁芯）

【間取り】１SLDK

【駐輪場・バイク置場】あり

【入居】契約後約1カ月後よりご入居可能です

【取引様態】専任媒介

【特約事項】定期賃貸借契約（２年間）

【備考】設置しております家具・備品は契約後、撤去致します

内覧をご希望の方はお電話（082-275-6395）または、お問合せフォームよりお問合せください。

また、本物件はご購入も可能です！　詳しくはこちら

7月の終わりに弊社も加盟しているリノベーション協議会の北九州部会の方にお招きいただき、北九州の物件など見学させていただきました！

まずは、こちらのマンション。マンション？と思うほどにホテルのような出で立ち。広島のマンションにはないスケール感。立地は広島で例えるなら基町とか上八丁堀とかのあたりでしょうか、近隣には公共の建物があるような地域です。大きな前面道路を挟んで、向かいには大きなスーパーもあり、便利も良さそうです。

このマンションの１室を北九州の不動産屋さんが、リノベーションして販売している物件を見学させていただきました。その他のマンションも含め、築20年前後の３室見学させていただきましたが、どのマンションもホテルのようなエントランスで、広島ではその築年くらいのマンションではないものでした。それでいて、北九州の物件は広島よりは価格は抑えめと感じました。

その後、旦過市場にあるタンガテーブルというカフェとゲストハウスを運営しているところにお邪魔しました。

コロナ禍で運営上はたいへんそうではありましたが、古い建物をうまく活用した物件でした。

コロナの第７波に突入しましたが、早く収束することを願うばかりです。

※販売は終了いたしました。ありがとうございました。

今回ご紹介するのは、

スマートワンデザインの販売する【 リノベ 前 物件 】です。今やスーモなどポータルサイトに掲載されている中古物件の4～5割程度は、リフォーム済み。リフォーム済・リノベ済物件はすぐにでも住めるメリットはありますが、物件を探している方からよく聞くのは、「あまり好みのリフォームではない」「もうちょっと、こうなっていたらいいのに」「リフォームしてある所をまたリフォームするのは勿体無い気がする」など、リノベーションが一般的になってきた時代だからこそ、様々な思いが出てきています。

一方、「工事費がいくらかかるかわからないので不安」「解体して見たら、追加費用がたくさんかかるかも」と中古物件に対しての不安な気持ちもありますよね。

そこで、当社では、買い取らせていただいた物件をリノベ前の状態で販売、人気のセミオーダーTHEORYをもとにご提案。決済後に速やかに工事に取り掛かります。事前に現地調査は入っていますので、配管取替などの必要な工事は盛り込み済み、現状のままでは見えない部分も含めて費用を想定しています。中古物件の状態やリノベーション費用が不安な方にも安心してご購入いただけます。特にこちらのA-CITYヒルズシリーズは当社で過去に多くの施工事例がある物件です。下記の事例をご参照ください。

https://smart-one.jp/work/sale-renovate-mansion-307/

https://smart-one.jp/work/1995-2021/

https://smart-one.jp/work/sale-a-mansion/

https://smart-one.jp/work/1995-2019/

A-CITYがオススメな点は、アジア大会の選手村で建てられた広島では珍しい街区全体でデザインされた建物群で、意外と交通の便の良い立地です。当社の過去のお客様だと県外出身の方が多いですが、みなさん環境や学区の良さを気に入られて選ばれています。現地に行ったことがない方もお越しいただければ感じとっていただけると思います。また中古物件としては数少ないペットOK物件です。さらに当該物件は駐車場（機械式大きさ制限あり）も確保してあります。

また、当物件は1階なので、ペットを連れてや荷物を持って入るのも楽ですし、下階に住戸がないのと両隣にも住戸がなく独立した位置にあるので、音で迷惑をかけることもなさそうです。

周辺環境や既存室内状況はYouTubeでもご紹介していますので、ご参照ください。

《物件概要》

【建物名】A-cityヒルズアリーナ

【価格】1300万円

【管理費等】7,070円/月

【修繕積立金】13,700円/月

【駐車場】5,000円/月（機械式大きさ制限有）

【所在地】広島市安佐南区大塚西

【交通】広電バス「Aシティ中央」歩3分、広島高速交通アストラムライン「大塚」歩10分

【構造】鉄筋コンクリート造

【階数/階】1階/6階建

【築年月】1995年3月

【専有面積】74.50㎡（壁芯）

【間取り】2LDK

【その他】ペット可

【入居】相談

【リノベーション費用】ｾﾐｵｰﾀﾞｰTHEORYの場合、990万円（税込）詳しくはお問合せください。

物件案内やお問合せはコチラ↓

販売仲介：株式会社ユアハウス　担当：豊後　TEL 082-228-7710

売主：株式会社SMART ONE DESIGN

先日、オープンルームをした牛田コーポラスの動画ができました。始めたばかりの初心者ではありますが、ご容赦いただきご覧いただければ幸いです。

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