これから中古物件を買って、リノベーションしたいと考えている方にとって、スーモなどで様々な物件情報を見ると、価格について疑問を持つ方も多いと思います。なぜその価格なのか？

その価格について、ご説明したいと思います。

1.売却希望価格

前提として、売主様の希望価格、これくらいで売れたらいいなと思う価格が最初にあります。売主様には売る理由があり、個人の方であれば、住み替えや相続、転勤などのライフスタイルの変化、不動産業者であれば、当然、商売のためです。まだローンを抱えていれば、最低でも残高を精算できる額にしたいでしょうし、住み替えであれば、次の住まいへの補填にしたいでしょう。当然のことですが、売主様は高く売りたいのです。

2.売却査定

ただ売主様個人で買主様を見つけることは困難ですし、手続きも難しいと思います。そこで、売ってくれる不動産屋さんに依頼、「査定」をしてもらいます。この査定では、以下のことを参考にしています。

①同様な物件（面積、階数、築年数など）の最近の取引事例

業者間ではスーモやアットホーム、西日本レインズなどの売却データを閲覧できるので、それらを参考にしています。

例えば、近隣で70㎡、5階、築25年のマンションが2500万円で取引された事例があれば、売却物件が80㎡、5階、築27年だとすると面積が広いと有利、築年数はそほど変わらないので、2800万円くらいにするでしょう。もしくは早く売りたければ2600万くらいにすれば売れそうです。

②物件の現況（傷みの度合い、リフォーム歴）

買って、そのまま住めるレベルの綺麗さであれば、価格は少し高くてもよいと考えるでしょうし、全部をリフォームリノベーションしないと住めないとなれば、買主側はたくさんお金が必要となるので、少し安くないと売れないと考えるでしょう。リノベ目的の方はできれば、どちらにせよリノベするので、傷んだままの物件の方が、心置きなく解体してリノベできるので、後者の物件に出会いたいところです。

③管理費修繕積立金の額（ローンとは別に毎月かかるお金）

戸建てでは関係ないですが、マンションの場合は、必須のお金です。物件情報を見る時に大きく書かれた物件価格に目が行きがちですが、管理費修繕積立金の額も注意してみましょう。

割安な感じがする物件情報を見つけたら、まずは管理費修繕積立金が高いのでは？と確認しましょう。管理費修繕積立金が合わせて5万円くらいなっている物件も見かけます。

中古物件を購入する時には、マンションの重要事項調査報告書という書面が管理会社から発行されますので、そこには全体の積立金額なども記載されています。いくらくらいの貯金があるのか確認が必要です。

おおまかには以上です。

検討している物件が高いと感じる、安いと感じる、なぜ？

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