2024年4月18日
実家を相続したは良いが、仕事で地元を離れ、帰る予定もなく、所有していれば税金もかかるし、活用方法も思いつかず、悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
このように空き家となった物件は2018年の調査で347万戸もあるそうです。（政府広報オンライン参照）売却が可能な土地であれば良いのですが、安くても売れない立地の物件がたくさんあるのではないでしょうか。
私（カリヤ）もそんな境遇にあります。リノベの会社をしているのだから、自分でなんとかできるでしょうと思われるかもしれませんが、相続して早3年がすぎどうしようかと悩みます。田舎すぎてそんな簡単ではないのです。
しかし、挫けず、この問題を解決すべく、きっと色々と直面するであろう課題をクリアしながら、最終的な形がどうなるのか今のところ思いつきませんが、前に進んでいきたいと思います。
ブログで進捗状況を不定期に発信していきますので、同じ課題をお持ちの方など少しでもお役立ちできればと思います。
物件概要
場所：岡山県総社市（高梁川より西側の市街化調整区域）
※南側に田園風景の拡がる気持ちの良い立地が売りです。
店舗部分：土地面積 96.94 ㎡ 建物面積 113.07 ㎡
倉庫部分：土地面積 94.60 ㎡ 建物面積 162.00㎡
住宅部分：土地面積 214.61 ㎡ 建物面積 113.98㎡
ご興味のある方は、お問合せください。
2024年3月26日
【中古物件の価格の理由】で管理費修繕積立金が高いから価格が安いのかもと触れましたが、
逆に管理費修繕積立金が安いと思われる物件もあります。安いからこの物件がお得！と考えるのは時期尚早です。特に修繕積立金は、建物全体の修繕費として必要で、15年以内くらい毎に大規模修繕工事（屋上防水、外壁の塗り替え他）のために管理組合（マンション所有者）で貯金しておかないといけません。
例えば、総戸数50戸で1住戸あたり3000円/月の修繕積立金だとすると、
3000円×12ヵ月×50戸＝180万円
180万円×15年＝2700万円（15年で貯金できる額）
いかがでしょう？50戸もある大規模なマンションを修繕する工事に2700万円で足りるでしょうか？2700万円は木造住宅1戸の建築費くらいでしかありません。
あまり少なければ、住み始めてから増額も考えられるので、それらをふまえて購入の是非を判断しましょう。
より詳しく聞いてみたい、相談したい方は、各週末に相談会を開催していますので、お問合せフォームよりお問合せください。
これから中古物件を買って、リノベーションしたいと考えている方にとって、スーモなどで様々な物件情報を見ると、価格について疑問を持つ方も多いと思います。なぜその価格なのか？
その価格について、ご説明したいと思います。
1.売却希望価格
前提として、売主様の希望価格、これくらいで売れたらいいなと思う価格が最初にあります。売主様には売る理由があり、個人の方であれば、住み替えや相続、転勤などのライフスタイルの変化、不動産業者であれば、当然、商売のためです。まだローンを抱えていれば、最低でも残高を精算できる額にしたいでしょうし、住み替えであれば、次の住まいへの補填にしたいでしょう。当然のことですが、売主様は高く売りたいのです。
2.売却査定
ただ売主様個人で買主様を見つけることは困難ですし、手続きも難しいと思います。そこで、売ってくれる不動産屋さんに依頼、「査定」をしてもらいます。この査定では、以下のことを参考にしています。
①同様な物件（面積、階数、築年数など）の最近の取引事例
業者間ではスーモやアットホーム、西日本レインズなどの売却データを閲覧できるので、それらを参考にしています。
例えば、近隣で70㎡、5階、築25年のマンションが2500万円で取引された事例があれば、売却物件が80㎡、5階、築27年だとすると面積が広いと有利、築年数はそほど変わらないので、2800万円くらいにするでしょう。もしくは早く売りたければ2600万くらいにすれば売れそうです。
②物件の現況（傷みの度合い、リフォーム歴）
買って、そのまま住めるレベルの綺麗さであれば、価格は少し高くてもよいと考えるでしょうし、全部をリフォームリノベーションしないと住めないとなれば、買主側はたくさんお金が必要となるので、少し安くないと売れないと考えるでしょう。リノベ目的の方はできれば、どちらにせよリノベするので、傷んだままの物件の方が、心置きなく解体してリノベできるので、後者の物件に出会いたいところです。
③管理費修繕積立金の額（ローンとは別に毎月かかるお金）
戸建てでは関係ないですが、マンションの場合は、必須のお金です。物件情報を見る時に大きく書かれた物件価格に目が行きがちですが、管理費修繕積立金の額も注意してみましょう。
割安な感じがする物件情報を見つけたら、まずは管理費修繕積立金が高いのでは？と確認しましょう。管理費修繕積立金が合わせて5万円くらいなっている物件も見かけます。
中古物件を購入する時には、マンションの重要事項調査報告書という書面が管理会社から発行されますので、そこには全体の積立金額なども記載されています。いくらくらいの貯金があるのか確認が必要です。
おおまかには以上です。
検討している物件が高いと感じる、安いと感じる、なぜ？
2024年3月1日
❝ Lions Mansion Neo Classic ❞
広島では人気の高い「東向きの川沿い」立地のビンテージ感のあるライオンズマンションをリノベーションし、販売いたします。
東側に京橋川を望み、広島駅にも近い気持ちの良い立地です。
シンプルにベーシックな２LDKの間取りにリノベしますが、ライフスタイルに合わせて、ウォークインやワークスペース、個室などをリビングのわきに追加するオプションプランにも対応（有償）します。
物件名：ライオンズマンション京橋川公園
所在地：広島市中区東平塚町
交通： 広電バス「平塚町」歩3分
物件価格：3480万円
専有面積：70.3㎡（壁芯）
築年：1993年 ※2024.4月下旬 リノベーション工事完了予定
階数：11階/14階建
管理費：10,900円
修繕積立金：17,850円
駐車場：空き無し
ペット：不可
販売仲介：マリモ不動産販売
ご案内ご希望の方は、お問合せフォームより「ライオンズマンション見学希望」と記載の上、お問い合わせください。工事完了次第、先約順にてご案内いたします。※4月下旬予定
※住宅ローンをお考えの方は事前の仮審査をお願いいたします。
2024年2月6日
【販売物件】
RENOVATE MANSION シリーズとして、1980年代に建築されたライオンズマンションをリノベーションし、販売いたします。
広島では人気のライオンズマンションシリーズ。1980年代バブル期あたりから広島でも立地の良いところに多数建築されています。ライオンズマンションと言えば、エントランスに飾られているライオン像。実はマンションによって、顔が少し違うとか。中古物件としても外壁は塗装の物件が多い中、タイル張りの仕上げで重厚感のある趣です。
今回はその一室をリノベーションします。コンセプトは、
「Lions Mansion Neo Classic」
弊社では、古き良きライオンズのイメージも踏襲しつつ、現代的にアレンジを加えていきたいと考えていきたいと思います。
３月初旬着工～4月下旬竣工予定
詳細は3月以降にHPおよびインスタにて公開いたします。
2022年11月23日
住宅系情報サイトや雑誌でよく見かける新築VS中古の対決。対決までしなくていいとも思いますが、住まいに何を求めるか求めないか、みなさんそれぞれの価値観があると思います。円安や物価高、住宅価格も次第に高くなってきましたが、実際に広島ではどの程度の差があるのか、ポータルサイトSUUMOさんのサイトから、広島のエリア別にマンション価格を比較してみました。
※近しい立地で70㎡程度の価格で比較
□南区宇品エリア
○新築
-ヴェルディタワービレッジ宇品：3578万円～4028万円
-コンツエルトスクエア宇品御幸：3980万円～4280万円
○中古（築年）
-ヴェルディ宇品東（1995）：2480万円
-フローレンス宇品神田（2016）：3980万円
□中区
-ザタワーレジデンス広島富士見町：4678万円、4818万円
-ソシオ舟入川口：4090万円
-アーバンビュー舟入南（2009）：3580万円
-サーパス舟入通り（1995）リフォーム済：3288万円
□東区エリア
○新築（調査時はこの1件しかありませんでした）
-ヴェルディステーションテラス：3098万円～4168万円
○中古
-ヴェルディ牛田新町（2010）：3180万円
-クレアコート牛田本町（2009）：3950万円
□西区エリア
-パークナード井口：4240万円
-ロイヤルシティビュー庚午南：4400万円～4550万円
-ロイヤルアーク庚午（1995）：2880万円
-フローレンス井口（1997）：2100万円
いかがでしょうか？新築物件はほとんどが4000万くらいから4500万円程度で、1990年代の物件とは1000万～1500万円程度の差がありました。2010年以降の築10年以内のような物件は新築とほぼ同じか、立地や面積によっては、新築よりも高い価格で掲載されていました。価格という面でみて、リノベーションのことを考えると、スケルトンリノベーションした場合に70㎡程度だと1200万円前後の費用がかかるので、新築よりも抑えめにしようと思えば1990年代が良いかもしれませんね。
