2024年6月23日
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実家・相続・空き家どうする？物語 vol.5 内覧会
古い建物や田舎の土地では、敷地境界がはっきりしていないことが多々あります。本来、境界がはっきりしていないと、面積が取引面積の通りなのか否かも確認できないので、もし境界杭や鋲がなく、明確になっていない場合は、売却前にははっきりさせておく必要があります。
私のこの店舗の敷地は元々は実家を建て直す前は実家と店舗は内部でつながっていたのですが、建て直す際に敷地も建物も分割しました。
それで写真のようにちゃんと境界は明確になっていた。。。はずなのですが、
依頼した不動産屋さんが境界を確認していると、なんかおかしいと。
私も当時のことは明確に覚えてないのですが、この写真の境界鋲は側溝の蓋に打ってあります。通常、境界鋲や杭は動かないもの、動かせないものに付けるのですが、蓋であれば動かすことは可能です。もしかすると、側溝内の掃除などをする際にひっくり返った状態で蓋を敷設している可能性があるかもしれないと。
せっかく境界を明確にしていたのに、これでは売却時にまた測り直しが必要となりそうです。
とりあえずは、急ぐことではないので、このまま続く。。。
2024年6月6日
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実家・相続・空き家どうする？物語 vol.4 空き家バンク
空き家バンクへの登録が済み、市役所の方から不動産会社さんらの内覧会についての電話がありました。
この不動産会社というのは、「買取」ではなく、「仲介」をしてくれる会社です。登録後に岡山県の不動産会社さんに周知され、仲介したい会社さんを募集。
その上で、なんと5社も手を挙げてくれているとのこと。きっと価格も安い＝仲介手数料も安いし、簡単に売れるものでもなさそうだし、これは驚きでした。
いざ、内覧会当日。
朝早くから広島から実家へと車で出発しました。
まず、市役所の方が来られ、ご挨拶。続けて不動産会社さんも続々と来られ、結局は1社キャンセルのようで、4社の方が来られました。
30分程度、内部をご覧いただいたあと、隣の実家で1社、約10分ずつの面談。
各社様、お考えや会社の特徴など、お話しいただき、あっという間に面談終了。
正直、みなさん良い方ばかりで、この中から1社を選ぶのは心苦しかったです。
晴れて、選ばせていただいた不動産会社で売却営業がスタートしました。
ここから先が長そう。。。。。。
つづく。。。
2024年5月15日
実家・相続・空き家どうする？物語 vol.3 市街化調整区域
さて、さらっと売却というわけにはいかなそうではあるが、とにかく売却活動を開始せねばと。どうしようかと検討。
地元不動産会社へ依頼するのか、とりあえず「空き家バンク」に登録？なのか、
後者の「空き家バンク」の動きは詳しく知らないので、市役所へ問合せしてみた。
空き家バンクへの登録の流れは、
1.物件情報の送られてきた資料に記入して、市役所へ返送。※情報は分かる範囲で良いみたい。
2.市役所が情報を登録後、それを見た不動産会社が仲介業者として手を挙げてくれるのを待つ。
3.手を挙げてくれた不動産会社に現地内覧会をする。
4.複数あれば仲介依頼先の不動産会社をこちらから選んで決定。
5.売却活動スタート
となる。
総社市の場合、様々な補助金等があるのもわかったので、直接不動産会社へ依頼するよりも、空き家バンクを介する方が売る側も買う側もお得になるかもしれません。
全国的にも空き家問題があるので、いきなり不動産会社より各地方自治体の取り組みを確認してみる方がよいと思う。
つづく。。
※当物件にご興味のある方はお問合せフォームよりご連絡ください。
2024年5月3日
「実家・相続・空き家どうする？物語 vol.2 売る？貸す？」
やっかいそうな「市街化調整区域」とは、どんな区域なのか？
市街化調整区域とは、ざっくり言うと市街化を抑制する地域である。農業エリアに多く無秩序な開発を防ぐことを目的としている。 様々な制限もあるので、住宅は建てられないこともないが、開発許可など普通の宅地と違って、ハードルがある。自己居住用住宅を建てる場合には、よくあるのが50戸連たんという制度である。
これは、 敷地間が５５メートル以内にある建物が５０戸以上集まっている場所に限り、住宅の建築を認めている。
しかしながら、実家店舗でわかったことは、なんと、
ハザードマップの水色エリアでは、50戸連たんでも建築を「認めない」ということになっていた（泣）
https://www.pref.okayama.jp/page/755117.html
この条例の改正には倉敷市真備町であった水害が大きな要因となっているようだ。
となれば、買主が購入して、建て替えをしようとしても困難である。やはり、既存の店舗を活用してくれる方を探すしかない。
2024年5月1日
「実家・相続・空き家どうする？物語 vol.1」
店舗・実家・倉庫の３つがあるのですが、実家は親族が集まるときに利用し、倉庫は現在は農家さんに賃貸しているので、とりあえずは、店舗部分をどうするかを考えていきたいと思う。
さて、どうするか？賃貸とするのか？売却とするのか？想定すると、
賃貸の場合、きっと家賃は5万以下だろう、それも欲を見すぎかもしれない。なおかつ、現状で給水と排水がないので、大家側としてお金を掛けなくて良いのは、倉庫としての用途で借りてくれる人を探すくらいしかなさそうである。
もし、給水と排水の工事（排水は下水道が通ってないので、浄化槽を設置する必要がある）を大家として負担したとしても、安い家賃を想定すると、掛けたお金の回収に何年かかるやら。。それはちょっと考えモノである。
売却の場合、敷地面積が94.6㎡しかないので、都会なら十分かもしれませんが、この田舎では狭い敷地です。かつ、昭和50年築の店舗が建っている。
さらに購入された方が建て替えをするとなっても「市街化調整区域」であることがハードルが高そうである。
ただ、売り側としては、その後のことを考えると資金負担がなくなるので、まずは売却で進めていこうと思う。
その上で、前述の「市街化調整区域」と売却方法について「依頼先の不動産会社」「空き家バンク」を調べてみる。
2024年4月18日
実家を相続したは良いが、仕事で地元を離れ、帰る予定もなく、所有していれば税金もかかるし、活用方法も思いつかず、悩んでいる人も多いのではないでしょうか？
このように空き家となった物件は2018年の調査で347万戸もあるそうです。（政府広報オンライン参照）売却が可能な土地であれば良いのですが、安くても売れない立地の物件がたくさんあるのではないでしょうか。
私（カリヤ）もそんな境遇にあります。リノベの会社をしているのだから、自分でなんとかできるでしょうと思われるかもしれませんが、相続して早3年がすぎどうしようかと悩みます。田舎すぎてそんな簡単ではないのです。
しかし、挫けず、この問題を解決すべく、きっと色々と直面するであろう課題をクリアしながら、最終的な形がどうなるのか今のところ思いつきませんが、前に進んでいきたいと思います。
ブログで進捗状況を不定期に発信していきますので、同じ課題をお持ちの方など少しでもお役立ちできればと思います。
物件概要
場所：岡山県総社市（高梁川より西側の市街化調整区域）
※南側に田園風景の拡がる気持ちの良い立地が売りです。
店舗部分：土地面積 96.94 ㎡ 建物面積 113.07 ㎡
倉庫部分：土地面積 94.60 ㎡ 建物面積 162.00㎡
住宅部分：土地面積 214.61 ㎡ 建物面積 113.98㎡
ご興味のある方は、お問合せください。
