2016年10月26日
こんにちはスタッフの内野です！！
このブログでは、広島で使い道に困っている物件を民泊 (B&B) 、ゲストハウスにリノベーションしてみては？ということで、どういう過程を踏んでいけば、現状の事務所だったり住居利用している建物を民泊利用できるようにできるのかをスタッフ内野が調査しています！
第2話の保健所での話に続き、今回は建築基準法上の問題をクリアするために広島市中区役所の建築課に相談に行ってきました！
第1話、第2話は、右側のタグ「民泊ホストへの道」をクリックしてご覧ください。
まず前提の話として、、、民泊は、建築基準法上ではホテル・旅館となり、『特殊建築物』 として扱わなければなりません。
特殊建築物・・・構造・設備自体が特殊な建築物であることです。不特定多数の人が利用する、火災発生の可能性が高い、非常時は人命に被害がおよびやすい、周囲に与える社会的影響が大きいなどの特徴を持っています。それゆえに建築基準法では避難設備や防火など様々な規制が設けられています。
そして今回、民泊をするにあたって、特殊建築物を新たにつくったり、既存の建物の用途を特殊建築物に変更して、かつ100㎡を超えると建築確認申請が必要となります。
例えば、既存が共同住宅（賃貸マンションなど）を民泊（ホテル・旅館）に100㎡以上、作りかえると用途変更の申請をして許可をとる必要があるのです。。。
※ただし、類似の用途への変更は申請が不要とされています。
ex) もともと旅館だった建物を民泊やホテルにするのは申請不要
ということで用途変更の申請から許可まで、どのような準備や要件が必要かを、たまたま顔見知りだった．．．広島市中区役所の建築課の方が丁寧に教えてくれました！
まず確認するのは以下の通りとのことでした ↓
①既存建物の建築確認済証・検査済証の有無を確認
②建築確認日が1981年6月1日以前 [新耐震基準] or 以降 [旧耐震基準] かを確認
③増築を伴うかどうか
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①建築時の検査済証があるか
→建築当時に建築基準法に適合している証明になるものです。もしなければ役所に記録があるのでその証明である『台帳記載事項証明書』を取得すれば良い！←これはすぐに取れます。
ようするに建築当時にしっかりと確認・検査を受けているかどうかが重要になっています。
②建築確認の許可日が1981年6月1日以前 [新耐震基準] or 以降 [旧耐震基準] かを確認
→ｺｺが一番のポイントになるかもしれません。
【新耐震基準の場合】 建築当時の構造計算書があることがポイントです。あれば比較的用途変更の手続きは現実的です。
【旧耐震基準の場合】 安全性を確かめる構造計算が必要。
＋施工当時の図面及び施工写真が必要 (36年も前の図面や写真がある場合などほとんど無いので相当難しいみたいです。。。)
※図面・写真がない場合は現行の新耐震基準に適合させる必要がある。
→木造であれば基礎補強や筋交い等の耐震改修工事をすれば可能。
→鉄筋コンクリート造であれば建物全体を耐震改修するのは非現実的。。。
旧耐震基準の建物の用途変更申請をするのは非常にコストと時間がかかってしまいそうです。
10㎡以上での増築であれば用途地域を問わず増築申請が必要です。
※街中でよくある準防火地域や防火地域では面積に問わず増築申請が必要です。
増築を行うと、新たに建築確認申請を出したり、既存建物の構造計算等が必要になってくる場合が多いのでかなりのコストと時間がかかるのでおすすめできません。。。
いろんな条件が複雑すぎで頭がこんがらがってきたので。。。フローをまとめてみました！
最後に申請が不要であっても建築基準法に適合するように努めることが大大大前提だということを念を押されました。(廊下幅や階段蹴上・手摺、採光が取れるかなど…)
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正直、① ② ③ のどれか1つでも引っかかるとかなりキツイなあ。。。と感じました(笑)
僕が思う、今のところ申請が不要で第２話での保健所での条件も含めて、一番現実的な条件は
・建築確認許可日が1981年以降の建物
・延べ床面積100㎡以下
・増築の必要なし
・1フロア単独利用できそうな物件
・フロント的な場所が設置できそうな場所
・もともと旅館やホテルで建築許可を得ている建物
以上の条件を満たした、平和公園近くか広島駅近くがいいかな。と考えています。
それも踏まえて
事務所として賃貸で貸している物件 or 共同住宅として貸し出している物件を1フロア借りる
といったところが狙い目かな。。。
ちなみに建築課の方に、消防法での規制もかなりあるようなので、中区消防署にも必ず行った方が良いと言われたので次は消防に行ってきます。
まだまだ道のりは長そうです。。。(笑)
ネパール、ヒマラヤ登山でのゲストハウスにて
第４話に続く…
